Como analisar a rentabilidade de um imóvel alugado

Como analisar a rentabilidade do imóvel alugado

Cada vez mais aforradores deixam-se seduzir pelo investimento em arrendamento, seduzidos pelas perspectivas de retorno e de criação de activos imobiliários. Mas por trás das belas promessas também existem riscos e armadilhas a serem antecipados. Ainda, gestão eficaz de um imóvel alugado requer controle de custos. Para fazer isso, você precisará saber como analise a rentabilidade do aluguel.

Antes de qualquer compra, é fundamental analisar metodicamente a rentabilidade projetada da operação para saber se ela é de interesse.

Neste artigo pesquisado, Finance de Demain oferece-lhe um procedimento a seguir 10 passos para avaliar serenamente rentabilidade do aluguel. Mas antes de começar, veja como Investir em imóveis passo a passo

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 Leia…

👉 1. Estime o aluguel médio por m2 no bairro

A base de sua análise será estimar o aluguel médio por m2 que você pode esperar na área-alvo. 🏡

Para tal, consulte os anúncios imobiliários da zona de imóveis semelhantes ao seu em superfície, serviços e estado de conservação.

Isso lhe dará uma faixa realista de aluguel potencial por m2. Por exemplo entre 10€ e 12€/m2 para standard.

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👉 2. Calcule o aluguel anual teórico

A partir da renda média por m2, é fácil calcular a renda anual teórica total que o seu imóvel poderá render. ✅Basta multiplicar a área útil pelo aluguel médio por m2.

Aluguel de imóveis

Exemplo : 70 m2 x 11€/m2 = 770€ renda mensal, ou 9€ renda anual.

Compare esse aluguel teórico com os de anúncios semelhantes para validar que você está nas unhas.

👉 3. Integre uma taxa de vacância potencial

Analisar rentabilidade do aluguel, você não pode esperar ter sua propriedade alugada 12 meses em 12 a cada ano. 📉

Portanto, é necessário incluir nas suas previsões uma taxa de vacância de aluguel, correspondente aos períodos em que o alojamento pode ficar desocupado entre dois inquilinos.

Uma taxa de 5 a 10% é razoável dependendo da atratividade do setor. Mais de 12 meses, conte 2 a 3 semanas de interrupção.

Ajuste sua previsão de aluguel anual diminuindo-o por esta porcentagem de férias para obter mais realismo.

👉 4. Subtraia os encargos do proprietário

Todos os custos não são de responsabilidade do inquilino. Como proprietário, certas cobranças continuarão sendo de sua responsabilidade. 🧾

Os principais são:

  • Contribuição predial
  • Taxas de condomínio
  • Taxas de administração, se aplicável
  • Pequenos reparos e manutenção de rotina
  • Seguro (proprietário não ocupante, aluguel não pago, etc.)

Estime o total anual e deduza-o das suas rendas líquidas para obter o seu rendimento após encargos.

👉 5. Calcule a contribuição pessoal necessária 

Se você precisar pedir emprestado, sua receita futura de aluguel influenciará o valor que você pode pedir emprestado. 🏦

O banco geralmente emprestará por no máximo 15 anos e exigirá uma contribuição pessoal de pelo menos menos 10 a 20%.

Quanto mais altas forem as rendas estimadas, menor será o adiantamento solicitado. Estime sua contribuição mínima com base no preço de compra da propriedade. Terá de ser incluído no seu plano de financiamento.

👉 6. Integre o custo de um possível empréstimo

No caso de um empréstimo para financiar parcialmente a compra, você terá que reembolsar o empréstimo mensalmente. 💸

Dependendo da taxa e da duração, estime o custo anual desse empréstimo e também o deduza da renda do aluguel.

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Isso fornecerá seu lucro líquido após aluguéis, encargos e custo do crédito. Um número chave. Lembre-se também de incluir o seguro do mutuário.

👉 7. Adicione benefícios fiscais

Felizmente, certas vantagens fiscais vêm para melhorar a rentabilidade da operação. 💶 Os juros do empréstimo são parcialmente dedutíveis da renda do aluguel.

E você também pode deduzir a depreciação da propriedade de sua renda total. Calcule o ganho fiscal anual total e adicioná-lo ao seu lucro líquido. Isso dá o seu resultado após os impostos.

👉 8. Calcule a taxa bruta de retorno

Agora você tem em mãos todos os elementos para calcular a rentabilidade bruta do seu projeto imobiliário antes dos impostos. ✅

Tudo o que você precisa fazer é: Renda líquida anual / Preço de compra da propriedade.

Por exemplo: € 7 renda líquida anual / € 000 investimento inicial = Rentabilidade bruta de 100%. Este valor permitirá comparar a rentabilidade com outros investimentos.

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👉 9. Calcule a rentabilidade líquida após impostos

Ao realizar a mesma operação depois de ter em conta os impostos, obtém a sua taxa de rendimento líquida de impostos. É ele quem realmente vai contar no seu bolso.

Por exemplo: € 7 de lucro líquido anual após benefícios fiscais / € 500 investidos = 100% de rentabilidade líquida.

👉 10. Analise a sensibilidade em diferentes cenários

Teste diferentes cenários para desafiar a rentabilidade do seu projeto: ✅

  • Aumento nas taxas e pagamentos mensais de empréstimos
  • Aluguéis esperados mais baixos
  • Aumento de aluguéis de temporada
  • Aumento inesperado de cobranças
  • benefícios fiscais mais baixos

Jogue esses parâmetros no sentido negativo para verificar a solidez do seu projeto em caso de imprevistos. Se a lucratividade permanecer correta, você tem espaço.

Conclusão

Analisar a fundo a rentabilidade potencial de um imóvel para alugar é fundamental antes de qualquer investimento. Avaliar cuidadosamente a relação entre as receitas previstas e os custos gerados permite fazer uma escolha informada e rentável a longo prazo.

Embora exija um trabalho cuidadoso, não negligencie esta etapa crucial. Reserve um tempo para projetar cuidadosamente seus fluxos de caixa futuros, estimar seus custos e estudar os indicadores financeiros. Procure aconselhamento de especialistas, se necessário.

Um investimento rentável é a chave para gerar rendimentos adicionais sólidos e aumentar o seu património. Então, antes de você correr precipitadamente, realizar uma análise de rentabilidade aprofundada. É a melhor garantia de uma transação imobiliária de sucesso que lhe trará serenidade e retorno do investimento.

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Espero que esta conclusão destaque a importância de analisar cuidadosamente a rentabilidade de um projeto imobiliário de arrendamento. Fique à vontade se desejar que eu modifique ou refine certos elementos.

Perguntas frequentes

P: Quais são os principais indicadores de rentabilidade?

R: A taxa interna de retorno (TIR), fluxo de caixa, taxa de ocupação, lucro operacional e capacidade de autofinanciamento.

P: Como calculo a taxa interna de retorno (TIR)?

R: A TIR é calculada levando em consideração o fluxo de caixa líquido gerado a cada ano e os custos iniciais. Permite medir a rentabilidade global a longo prazo.

P: O que é o fluxo de caixa do imóvel alugado?

R: O fluxo de caixa é igual ao aluguel recebido menos os encargos do proprietário e quaisquer empréstimos. Representa o caixa gerado pela propriedade a cada ano.

P: Que taxa de ocupação pretendemos?

R: Uma taxa de ocupação de 95% é considerada ideal. Uma taxa abaixo de 85% durante vários meses é preocupante e deve levá-lo a reagir.

P: Como otimizar o lucro operacional?

R: Negociando aluguéis a preços de mercado, controlando seus encargos e limitando os períodos de vacância entre dois inquilinos.

P: O que é capacidade de autofinanciamento (CAF)?

R: O CAF corresponde ao fluxo de caixa do qual é subtraído o reembolso do capital emprestado. Reflete a capacidade do imóvel de cobrir seus custos com recursos próprios.

Não hesite se tiver outras dúvidas! Antes de sair, aqui estão alguns Dicas para ter sucesso no empreendedorismo.

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