如何分析出租物业的盈利能力

八月19 2023 当前类目 福斯坦朱弗埃

越来越多的储户受到租金投资的诱惑,受到回报前景和房地产资产创造的诱惑。 但在美好承诺的背后,也存在着需要预见的风险和陷阱。 然而, 出租物业的有效管理 需要成本控制。 为此,您需要知道如何 分析出租物业的盈利能力.

在进行任何购买之前,必须系统地分析该业务的预计盈利能力,以确定是否感兴趣。

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在这篇研究文章中, Finance de Demain 为您提供遵循的程序 评估的 10 个步骤 安详 出租物业的盈利能力。 但在我们开始之前,先介绍一下方法 逐步投资房地产

 继续阅读……

👉 1. 估算附近每平方米的平均租金

分析的基础是估算目标区域每平方米的平均租金。 🏡

为此,请查阅该地区的房地产广告,了解在面积、服务和条件方面与您的房产相似的房产。

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这将为您提供每平方米潜在租金的实际范围。 例如,标准为 10 至 12 欧元/平方米。

👉 2.计算理论年租金

根据每平方米的平均租金,很容易计算出您的房产可以带来的理论年租金总额。 ✅ 只需将居住面积乘以每平方米的平均租金即可。

例如: 70 平方米 x 2 欧元/平方米 = 11 欧元月租金,或 2 欧元年租金。

将此理论租金与类似广告的租金进行比较,以验证您是否准确无误。

👉 3. 整合潜在空置率

来分析 出租物业的盈利能力,您不能指望您的房产每年 12 个月中有 12 个月是出租的。 📉

因此,有必要在您的预测中包括租赁空置率,该空置率对应于两个租户之间的住宿可能保持闲置的时期。

根据该行业的吸引力,5%至10%的税率是合理的。 超过12个月, 计算中断时间为 2 至 3 周。

通过降低此假期百分比来调整您的预测年租金,以获得更现实的效果。

👉 4. 扣除房东费用

所有费用均不由租客承担。 作为业主,某些费用仍由您负责。 🧾

主要有:

  • 财产税
  • 公寓费用
  • 管理费(如适用)
  • 小修和日常维护
  • 保险(非业主、未付租金等)

估计年度总额并将其从您的净租金中扣除,以获得扣除费用后的收入。

👉 5. 计算必要的个人贡献 

如果您需要借款,您未来的租金收入将影响您可以借款的金额。 🏦

银行一般会提供最长15年的贷款,并要求个人缴款至少 负10%到20%。

您的预计租金越高,要求的首付就越低。 根据房产的购买价格估算您的最低捐款额。 它将必须包含在您的融资计划中。

👉 6. 整合可能贷款的成本

如果使用贷款来支付部分购买费用,您必须每月偿还贷款。 💸

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根据利率和期限,估算该贷款的年度成本,并将其从您的租金收入中扣除。

这将给出扣除租金、费用和信贷成本后的净收入。 一个关键数字。 还要记住包括借款人保险。

👉 7. 增加税收优惠

幸运的是,某些税收优惠可以提高运营的盈利能力。 💶 贷款利息可以从您的租金收入中部分扣除。

您还可以从您的总收入中扣除财产的折旧。 计算年度税收收益总额并 将其添加到您的净​​收入中。 这给出了您的税后结果。

👉 8.计算毛回报率

您现在掌握了计算房地产项目税前总盈利能力的所有要素。 ✅

您所要做的就是:年净租金收入/房产的购买价格。

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例如: 7 欧元净年租金 / 000 欧元初始投资 = 100% 的毛利率。 这个数字可以让您将盈利能力与其他投资进行比较。

👉 9. 计算税后净利润

通过在考虑税收后执行相同的操作,您可以获得税后的净回报率。 他才是真正会放在你口袋里的人。

例如: 7 欧元的税后年度净利润 / 500 欧元投资 = 净利润的 100%。

👉 10. 分析不同场景下的敏感度

测试不同的场景来挑战您项目的盈利能力:✅

  • 利率和每月贷款支付增加
  • 较低的预期租金
  • 假期租金增加
  • 费用意外增加
  • 较低的税收优惠

反向使用这些参数,以检查项目的稳定性,以防出现不可预见的情况。 如果盈利能力保持正确, 你有空间。

结论

在进行任何投资之前,深入分析租赁房产的潜在盈利能力至关重要。 仔细评估预测收入和产生的成本之间的关系可以让您做出明智且有利可图的长期选择。

虽然需要细心的工作, 不要忽视这关键的一步。 花时间仔细预测您的未来现金流,估计您的成本并研究财务指标。 如有必要,请寻求专家的建议。

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有利可图的投资是产生稳定的额外收入和增强资产的关键。 所以在你一头扎进去之前 进行深入的盈利分析。 这是房产交易成功的最佳保证,为您带来宁静和投资回报。

我希望这个结论强调了仔细分析租赁房地产项目盈利能力的重要性。 如果您希望我修改或完善某些元素,请随意。

常见问题

问:主要盈利指标有哪些?

答:内部收益率(IRR)、现金流、出租率、营业利润和自筹资金能力。

问:如何计算内部收益率(IRR)?

答:内部收益率是根据每年产生的净现金流量和初始成本计算的。 它使得衡量整体长期盈利能力成为可能。

问:什么是出租物业现金流量?

答:现金流量等于收到的租金减去业主的费用和任何贷款。 它代表该财产每年产生的现金。

问:我们的目标入住率是多少?

答:95%的入住率被认为是最佳的。 几个月内低于 85% 的比率令人担忧,应该促使您做出反应。

问:如何优化营业收入?

答:通过按市场价格协商租赁、控制费用并限制两个租户之间的空置期。

问:什么是自筹资金能力(CAF)?

答:CAF 相当于减去偿还借入资本的现金流量。 它反映了财产用自有资金支付其成本的能力。

如果您还有其他问题,请随时咨询! 在你离开之前,这里有一些 创业成功秘诀.

作者头像
福斯坦朱弗埃 教师研究员
我是金融学博士和伊斯兰金融专家。 商业顾问,我也是巴门达大学商业与管理高等学院的教师兼研究员。 集团创始人 Finance de Demain 多本书和科学文章的作者。