İcarəyə götürülmüş əmlakın gəlirliliyini necə təhlil etmək olar

Getdikcə daha çox qənaət edənlər, geri qaytarılma perspektivləri və daşınmaz əmlak aktivlərinin yaradılması ilə aldanan kirayə sərmayələri ilə aldanmağa imkan verirlər. Ancaq gözəl vədlərin arxasında həm də risklər və təxmin edilən tələlər var. Yenə də, icarəyə verilmiş əmlakın səmərəli idarə edilməsi xərclərə nəzarət tələb edir. Bunu etmək üçün, necə bilmək lazımdır icarəyə götürülmüş əmlakın rentabelliyini təhlil edin.

Hər hansı bir satın almadan əvvəl, onun maraq doğurduğunu müəyyən etmək üçün əməliyyatın proqnozlaşdırılan gəlirliliyini metodik olaraq təhlil etmək vacibdir.

Tədqiq olunan bu məqalədə, Finance de Demain sizə əməl etməli olduğunuz proseduru təklif edir Qiymətləndirmək üçün 10 addım sakitcə icarəyə verilən əmlakın rentabelliyi. Ancaq başlamazdan əvvəl, burada necə Daşınmaz əmlaka addım-addım investisiya edin

 Oxuyun...

👉 1. Məhəllədə m2 üçün orta kirayə haqqını təxmin edin

Təhlilinizin əsası, hədəflənmiş ərazidə gözləyə biləcəyiniz m2 üçün orta icarə haqqını qiymətləndirmək olacaq. 🏡

Bunun üçün ərazi, xidmətlər və vəziyyət baxımından sizinkinə oxşar əmlaklar üçün ərazidəki daşınmaz əmlak elanlarına müraciət edin.

Bu sizə m2 üçün real potensial kirayə haqqını verəcəkdir. Məsələn, standart üçün €10 və €12/m2 arasında.

👉 2. Nəzəri illik icarə haqqını hesablayın

Hər m2 üçün orta kirayədən, əmlakınızın gətirə biləcəyi ümumi nəzəri illik kirayəni hesablamaq asandır. ✅ Yaşayış sahəsini hər m2 üçün orta icarə haqqına vurmaq kifayətdir.

Exemple: 70 m2 x €11/m2 = €770 aylıq icarə və ya €9 illik icarə haqqı.

Dırnaqlarda olduğunuzu təsdiqləmək üçün bu nəzəri kirayəni oxşar reklamlarla müqayisə edin.

👉 3. Potensial vakansiya dərəcəsini inteqrasiya edin

Təhlil etmək icarəyə verilən əmlakın rentabelliyi, siz əmlakınızın hər il 12 aydan 12 ay icarəyə götürülməsinə ümid edə bilməzsiniz. 📉

Buna görə də, proqnozlarınıza iki kirayəçi arasında yaşayış yerinin boş qala biləcəyi dövrlərə uyğun olaraq icarə üzrə vakansiya dərəcəsini daxil etmək lazımdır.

Sektorun cəlbediciliyindən asılı olaraq 5-10% nisbəti məqbuldur. 12 aydan çox, 2 ilə 3 həftəlik fasilə sayın.

Daha reallıq üçün illik kirayə proqnozunuzu bu tətil faizi ilə aşağı salaraq tənzimləyin.

👉 4. Ev sahibinin xərclərini çıxarın

Bütün xərclər kirayəçinin məsuliyyəti deyil. Sahib olaraq, müəyyən ödənişlər sizin məsuliyyətinizdə qalacaq. 🧾

Əsas olanlar bunlardır:

• Əmlak vergisi
• Kondominium haqları
• Mümkünsə, idarəetmə haqları
• Kiçik təmir və müntəzəm texniki qulluq
• Sığorta (sahibi olmayan, ödənilməmiş kirayə haqqı və s.)

İllik ümumi məbləği təxmin edin və ödənişlərdən sonra gəlirinizi əldə etmək üçün onu xalis icarə haqqınızdan çıxın.

👉 5. Lazım olan şəxsi töhfəni hesablayın 

Əgər borc götürmək lazımdırsa, gələcək icarə gəliriniz borc ala biləcəyiniz məbləğə təsir edəcək. 🏦

Bank ümumiyyətlə maksimum 15 il müddətinə kredit verəcək və ən azı şəxsi töhfə tələb edəcəkdir mənfi 10-20%.

Təxmini icarə haqqınız nə qədər yüksəkdirsə, tələb olunan ilkin ödəniş də bir o qədər azdır. Əmlakın alış qiymətinə əsasən minimum töhfənizi hesablayın. Bu, maliyyələşdirmə planınıza daxil edilməlidir.

👉 6. Mümkün kreditin dəyərini inteqrasiya edin

Satınalmanı qismən maliyyələşdirmək üçün kredit olduqda, krediti hər ay ödəməli olacaqsınız. 💸

Faiz və müddətdən asılı olaraq, bu kreditin illik dəyərini təxmin edin və onu icarə gəlirinizdən çıxın.

Bu, icarə haqqı, ödənişlər və kredit qiymətindən sonra xalis gəlirinizi verəcəkdir. Əsas nömrə. Borcalanın sığortasını da daxil etməyi unutmayın.

👉 7. Vergi güzəştləri əlavə edin

Xoşbəxtlikdən, müəyyən vergi üstünlükləri əməliyyatın gəlirliliyini artırmaq üçün gəlir. 💶 Kredit faizləri icarə gəlirinizdən qismən çıxılır.

Siz həmçinin əmlakın amortizasiyasını ümumi gəlirinizdən çıxa bilərsiniz. Ümumi illik vergi qazancını hesablayın və xalis gəlirinizə əlavə edin. Bu, vergilərdən sonra nəticənizi verir.

👉 8. Ümumi gəlir dərəcəsini hesablayın

İndi sizin daşınmaz əmlak layihənizin vergilərdən əvvəl ümumi gəlirliliyini hesablamaq üçün əlinizdə bütün elementlər var. ✅

Etməli olduğunuz şey: İllik xalis icarə gəliri / Əmlakın alış qiyməti.

Məsələn: €7 xalis illik icarə / €000 ilkin investisiya = 100% ümumi gəlirlilik. Bu rəqəm gəlirliliyi digər investisiyalarla müqayisə etməyə imkan verəcək.

👉 9. Vergilərdən sonra xalis gəlirliliyi hesablayın

Vergitutma nəzərə alındıqdan sonra eyni əməliyyatı həyata keçirməklə siz vergi çıxılmaqla öz gəlir dərəcəsini əldə etmiş olursunuz. Cibinizdə həqiqətən sayacaq olan odur.

Məsələn: Vergi güzəştlərindən sonra illik xalis gəlirin 7 avrosu / 500 € investisiya edilmiş = xalis gəlirliliyin 100%-i.

👉 10. Müxtəlif ssenarilər altında həssaslığı təhlil edin

Layihənizin gəlirliliyinə etiraz etmək üçün müxtəlif ssenariləri sınaqdan keçirin: ✅

• Faizlərin və aylıq kredit ödənişlərinin artırılması
• Aşağı gözlənilən kirayə haqqı
• Tətil kirayələrində artım
• Hesablamalarda gözlənilməz artım
• aşağı vergi güzəştləri

Gözlənilməz vəziyyətdə layihənizin möhkəmliyini yoxlamaq üçün bu parametrləri mənfi istiqamətdə oynayın. Gəlirlilik düzgün qalsa, yeriniz var.

Nəticə

İcarəyə götürülmüş əmlakın potensial gəlirliliyini dərindən təhlil etmək hər hansı bir investisiyadan əvvəl vacibdir. Proqnoz gəlirləri ilə yaranan xərclər arasındakı əlaqənin diqqətlə qiymətləndirilməsi uzunmüddətli perspektivdə məlumatlı və sərfəli seçim etməyə imkan verir.

Diqqətli iş tələb etsə də, bu mühüm addımı laqeyd yanaşmayın. Gələcək pul vəsaitlərinin hərəkətini diqqətlə planlaşdırmaq, xərclərinizi qiymətləndirmək və maliyyə göstəricilərini öyrənmək üçün vaxt ayırın. Lazım gələrsə, mütəxəssislərdən məsləhət alın.

Qazanclı investisiya möhkəm əlavə gəlir əldə etmək və aktivlərinizi artırmaq üçün açardır. Odur ki, tələsmədən əvvəl, dərin rentabellik təhlili aparın. Bu, sizə əmin-amanlıq və sərmayədən geri dönüş gətirəcək uğurlu daşınmaz əmlak əməliyyatının ən yaxşı təminatıdır.

Ümid edirəm ki, bu nəticə icarə daşınmaz əmlak layihəsinin rentabelliyini diqqətlə təhlil etməyin vacibliyini vurğulayır. Müəyyən elementləri dəyişdirməyimi və ya təkmilləşdirməyimi istəyirsinizsə, çəkinməyin.

FAQ

S: Əsas gəlirlilik göstəriciləri hansılardır?

A: Daxili gəlir dərəcəsi (IRR), pul vəsaitlərinin hərəkəti, doluluq dərəcəsi, əməliyyat mənfəəti və özünü maliyyələşdirmə qabiliyyəti.

S: Daxili gəlir dərəcəsini (IRR) necə hesablaya bilərəm?

Cavab: IRR hər il yaranan xalis pul vəsaitlərinin hərəkəti və ilkin məsrəflər nəzərə alınmaqla hesablanır. Bu, ümumi uzunmüddətli gəlirliliyi ölçməyə imkan verir.

S: İcarəyə götürülmüş əmlakın pul vəsaitlərinin hərəkəti nədir?

Cavab: Pul vəsaitlərinin hərəkəti alınan icarə haqqına, sahibinin xərcləri və hər hansı kreditlər çıxılmaqla bərabərdir. Bu, hər il əmlak tərəfindən əldə edilən pul vəsaitlərini əks etdirir.

S: Hansı doluluq nisbətini hədəfləyirik?

A: 95% doluluq nisbəti optimal hesab olunur. Bir neçə ay ərzində 85%-dən aşağı olan nisbət narahatedicidir və sizi reaksiya verməyə sövq etməlidir.

S: Əməliyyat gəlirlərini necə optimallaşdırmaq olar?

Cavab: İcarələri bazar qiymətləri ilə müzakirə etməklə, ödənişlərinizə nəzarət etməklə və iki icarəçi arasında vakansiya müddətlərini məhdudlaşdırmaqla.

S: Özünü maliyyələşdirmə qabiliyyəti (CAF) nədir?

A: CAF borc kapitalının ödənilməsinin çıxıldığı pul vəsaitlərinin hərəkətinə uyğundur. O, əmlakın öz xərclərini öz vəsaiti hesabına ödəmək qabiliyyətini əks etdirir.

Başqa sualınız varsa, çəkinməyin! Getməmişdən əvvəl burada bəziləri var Sahibkarlıqda uğur qazanmaq üçün məsləhətlər.