Kako analizirati isplativost nekretnine za iznajmljivanje

Sve više i više štediša dopušta se iskušenju ulaganja u najam, zavedeni izgledima povrata i stvaranjem nekretnina. Ali iza lijepih obećanja postoje i rizici i zamke koje treba predvidjeti. Još, učinkovito upravljanje nekretninom za iznajmljivanje zahtijeva kontrolu troškova. Da biste to učinili, morat ćete znati kako analizirati isplativost iznajmljivanja nekretnina.

Prije bilo kakve kupnje bitno je metodično analizirati predviđenu profitabilnost operacije kako bi se utvrdilo je li od interesa.

U ovom istraženom članku, Finance de Demain nudi vam postupak koji treba slijediti 10 koraka za procjenu spokojno isplativost iznajmljivanja imovine. Ali prije nego što počnete, evo kako Ulaganje u nekretnine korak po korak

 Nastavi čitati…

👉 1. Procijenite prosječnu najamninu po m2 u susjedstvu

Osnova vaše analize bit će procjena prosječne najamnine po m2 koju možete očekivati ​​u ciljanom području. 🏡

Da biste to učinili, konzultirajte oglase za nekretnine u tom području za nekretnine slične vašoj u pogledu površine, usluga i stanja.

To će vam dati realan raspon potencijalne najamnine po m2. Na primjer između 10 i 12 €/m2 za standard.

👉 2. Izračunajte teoretsku godišnju najamninu

Iz prosječne najamnine po m2 lako je izračunati ukupnu teoretsku godišnju najamninu koju bi vaša nekretnina mogla donijeti. ✅ Samo pomnožite stambenu površinu s prosječnom najamninom po m2.

primjer: 70 m2 x 11 €/m2 = 770 € mjesečna najamnina, odnosno 9 € godišnja najamnina.

Usporedite ovu teoretsku najamninu s onima iz sličnih oglasa kako biste potvrdili da ste u pravu.

👉 3. Integrirajte potencijalnu stopu slobodnih radnih mjesta

Analizirati isplativost iznajmljivanja imovine, ne možete očekivati ​​da će vaša nekretnina biti iznajmljena 12 od 12 mjeseci svake godine. 📉

Stoga je potrebno u svoje prognoze uključiti stopu slobodnih mjesta za najam, koja odgovara razdobljima kada bi smještaj mogao ostati prazan između dva stanara.

Stopa od 5 do 10% razumna je ovisno o privlačnosti sektora. Više od 12 mjeseci, računajte 2 do 3 tjedna prekida.

Prilagodite svoju predviđenu godišnju najamninu tako da je smanjite za ovaj postotak godišnjeg odmora za više realizma.

👉 4. Oduzmite troškove stanodavca

Svi troškovi nisu odgovornost najmoprimca. Kao vlasnik, određene naknade ostat će vaša odgovornost. 🧾

Glavni su:

• Porez na imovinu
• Naknade za etažiranje
• Naknade za upravljanje ako je primjenjivo
• Manji popravci i redovno održavanje
• Osiguranje (vlasnik koji nije stanar, neplaćena najamnina itd.)

Procijenite ukupni godišnji iznos i oduzmite ga od svoje neto najamnine kako biste dobili svoj prihod nakon naplate.

👉 5. Izračunajte potreban osobni doprinos 

Ako trebate posuditi, vaš će budući prihod od najma utjecati na iznos koji možete posuditi. 🏦

Banka će općenito posuđivati ​​na najviše 15 godina, a zahtijevat će najmanje osobni doprinos minus 10 do 20%.

Što su vaše predviđene najamnine veće, to je niži traženi predujam. Procijenite svoj minimalni doprinos na temelju kupoprodajne cijene nekretnine. To će morati biti uključeno u vaš financijski plan.

👉 6. Integrirajte trošak mogućeg kredita

U slučaju kredita za djelomično financiranje kupnje, kredit ćete morati otplaćivati ​​mjesečno. 💸

Ovisno o stopi i trajanju, procijenite godišnji trošak ovog kredita i također ga oduzmite od svog prihoda od najma.

To će vam dati neto prihod nakon najamnina, naknada i troškova kredita. Ključni broj. Također ne zaboravite uključiti osiguranje zajmoprimca.

👉 7. Dodajte porezne olakšice

Srećom, određene porezne olakšice povećavaju profitabilnost poslovanja. 💶 Kamate na kredit djelomično se odbijaju od vašeg prihoda od najma.

Također možete odbiti amortizaciju imovine od svog ukupnog prihoda. Izračunajte ukupni godišnji porezni dobitak i dodajte to svom neto prihodu. To daje vaš rezultat nakon poreza.

👉 8. Izračunajte bruto stopu povrata

Sada imate sve elemente pri ruci za izračun bruto profitabilnosti vašeg projekta nekretnina prije poreza. ✅

Sve što trebate učiniti je: Godišnji neto prihod od najma / Kupoprodajna cijena nekretnine.

Na primjer: 7 € neto godišnja najamnina / 000 € početna investicija = bruto profitabilnost od 100%. Ova brojka će vam omogućiti da usporedite profitabilnost s drugim ulaganjima.

👉 9. Izračunajte neto profitabilnost nakon poreza

Provođenjem iste operacije nakon uzimanja u obzir oporezivanja, dobivate svoju stopu povrata bez poreza. On je taj koji će se stvarno računati u vaš džep.

Na primjer: 7 € godišnjeg neto prihoda nakon poreznih olakšica / 500 € uloženo = 100% neto profitabilnosti.

👉 10. Analizirajte osjetljivost pod različitim scenarijima

Testirajte različite scenarije kako biste osporili isplativost svog projekta: ✅

• Povećanje stopa i mjesečnih otplata kredita
• Niže očekivane najamnine
• Porast najma za odmor
• Neočekivani porast troškova
• niže porezne olakšice

Igrajte na ovim parametrima u negativnom smjeru kako biste provjerili čvrstoću svog projekta u slučaju nepredviđenog. Ako profitabilnost ostane točna, imaš mjesta.

Zaključak

Detaljna analiza potencijalne isplativosti nekretnine za iznajmljivanje ključna je prije bilo kakvog ulaganja. Pažljiva procjena odnosa između predviđenih prihoda i generiranih troškova omogućuje vam da napravite informiran i dugoročno isplativ izbor.

Iako zahtijeva pažljiv rad, nemojte zanemariti ovaj ključni korak. Uzmite si vremena da pažljivo projicirate svoje buduće novčane tokove, procijenite svoje troškove i proučite financijske pokazatelje. Po potrebi potražite savjet stručnjaka.

Profitabilno ulaganje ključ je za stvaranje solidnog dodatnog prihoda i povećanje vaše imovine. Dakle, prije nego što požurite bezglavo, provesti dubinsku analizu profitabilnosti. To je najbolja garancija uspješne transakcije nekretnina koja će vam donijeti spokoj i povrat uloženog.

Nadam se da ovaj zaključak naglašava važnost pažljivog analiziranja isplativosti projekta iznajmljivanja nekretnina. Slobodno želite da izmijenim ili doradim određene elemente.

FAQ

P: Koji su glavni pokazatelji profitabilnosti?

O: Interna stopa povrata (IRR), novčani tok, stopa popunjenosti, operativni profit i sposobnost samofinanciranja.

P: Kako mogu izračunati internu stopu povrata (IRR)?

O: IRR se izračunava uzimajući u obzir neto novčani tok generiran svake godine i početne troškove. Omogućuje mjerenje ukupne dugoročne profitabilnosti.

P: Što je tok novca za iznajmljivanje?

O: Novčani tok jednak je primljenoj najamnini umanjenoj za troškove vlasnika i sve zajmove. Predstavlja gotovinu koju nekretnina generira svake godine.

P: Kojoj stopi popunjenosti ciljamo?

O: Stopa popunjenosti od 95% smatra se optimalnom. Stopa ispod 85% tijekom nekoliko mjeseci je zabrinjavajuća i trebala bi vas potaknuti da reagirate.

P: Kako optimizirati prihode od poslovanja?

O: Pregovaranjem o najmu po tržišnim cijenama, kontroliranjem vaših troškova i ograničavanjem razdoblja slobodnih radnih mjesta između dva stanara.

P: Što je kapacitet samofinanciranja (CAF)?

O: CAF odgovara novčanom toku od kojeg se oduzima otplata posuđenog kapitala. Odražava sposobnost imovine da pokrije svoje troškove vlastitim sredstvima.

Ne oklijevajte ako imate još pitanja! Prije nego što odete, evo nekoliko Savjeti za uspjeh u poduzetništvu.