Kā analizēt īres īpašuma rentabilitāti

Arvien vairāk noguldītāju ļaujas investīcijām nomā, vilinot ar atdeves perspektīvām un nekustamā īpašuma aktīvu radīšanu. Taču aiz skaistajiem solījumiem slēpjas arī riski un kļūmes, kas jāparedz. tomēr, efektīva nomas īpašuma pārvaldīšana nepieciešama izmaksu kontrole. Lai to izdarītu, jums būs jāzina, kā analizēt nomas īpašuma rentabilitāti.

Pirms jebkura pirkuma ir svarīgi metodiski analizēt paredzēto darbības rentabilitāti, lai noteiktu, vai tā ir interesanta.

Šajā izpētītajā rakstā Finance de Demain piedāvā procedūru, kas jāievēro 10 soļi, lai novērtētu mierīgi nomas īpašuma rentabilitāte. Bet pirms sākat, lūk, kā to izdarīt Soli pa solim investēt nekustamajā īpašumā

 Turpini lasīt…

👉 1. Aprēķiniet vidējo nomas maksu par m2 apkārtnē

Jūsu analīzes pamatā būs vidējās nomas maksas aprēķins par m2, ko varat sagaidīt mērķa teritorijā. 🏡

Lai to izdarītu, apskatiet apkārtnes nekustamā īpašuma sludinājumus par īpašumiem, kas ir līdzīgi jums pēc platības, pakalpojumiem un stāvokļa.

Tas sniegs jums reālu iespējamo īres maksu par m2. Piemēram, no €10 līdz €12/m2 standartam.

👉 2. Aprēķināt teorētisko gada nomas maksu

No vidējās nomas maksas par m2 ir viegli aprēķināt kopējo teorētisko gada nomas maksu, ko jūsu īpašums varētu ienest. ✅ Vienkārši reiziniet dzīvojamo platību ar vidējo īres maksu par m2.

Exemple: 70 m2 x 11 €/m2 = 770 € ikmēneša nomas maksa, jeb 9 240 € gadā.

Salīdziniet šo teorētisko īres maksu ar līdzīgiem sludinājumiem, lai apstiprinātu, ka esat nokļuvis nagos.

👉 3. Integrēt potenciālo vakanču līmeni

Lai analizētu nomas īpašuma rentabilitāte, jūs nevarat cerēt, ka jūsu īpašums tiks izīrēts 12 mēnešus no 12 katru gadu. 📉

Tāpēc savās prognozēs nepieciešams iekļaut īres vakanču līmeni, kas atbilst periodiem, kad starp diviem īrniekiem mājoklis varētu palikt neapdzīvots.

Likme no 5 līdz 10% ir saprātīga atkarībā no nozares pievilcības. Vairāk nekā 12 mēnešus, skaitīt 2 līdz 3 nedēļu pārtraukumu.

Pielāgojiet savu prognozēto gada īres maksu, samazinot to par šo atvaļinājuma procentuālo daļu, lai iegūtu reālistiskāku.

👉 4. Atņemiet saimnieka maksas

Visas izmaksas nav īrnieka atbildība. Jums kā īpašniekam būs jāmaksā noteiktas maksas. 🧾

Galvenās no tām ir:

• Īpašuma nodoklis
• Dzīvokļu dzīvokļu maksas
• Pārvaldības maksas, ja tādas ir
• Nelieli remontdarbi un kārtējā apkope
• Apdrošināšana (neapdzīvots īpašnieks, nesamaksāta īre utt.)

Novērtējiet gada kopējo summu un atņemiet to no neto īres maksas, lai iegūtu ienākumus pēc maksas.

👉 5. Aprēķini nepieciešamo personīgo ieguldījumu 

Ja jums ir nepieciešams aizņemties, jūsu nākotnes īres ienākumi ietekmēs summu, kuru varat aizņemties. 🏦

Banka parasti izsniegs aizdevumus ne ilgāk kā 15 gadus, un tai būs nepieciešams vismaz personīgais ieguldījums mīnus 10 līdz 20%.

Jo augstākas ir jūsu aprēķinātās īres maksas, jo mazāka ir pieprasītā pirmā iemaksa. Novērtējiet savu minimālo ieguldījumu, pamatojoties uz īpašuma pirkuma cenu. Tas būs jāiekļauj jūsu finansēšanas plānā.

👉 6. Integrējiet iespējamā aizdevuma izmaksas

Kredīta gadījumā, lai daļēji finansētu pirkumu, aizdevums būs jāatmaksā katru mēnesi. 💸

Atkarībā no likmes un ilguma aprēķiniet šī aizdevuma gada izmaksas un arī atņemiet tās no īres ienākumiem.

Tas nodrošinās jūsu neto ienākumus pēc īres, maksas un kredīta izmaksām. Atslēgas numurs. Atcerieties iekļaut arī aizņēmēja apdrošināšanu.

👉 7. Pievienojiet nodokļu atvieglojumus

Par laimi, dažas nodokļu priekšrocības uzlabo darbības rentabilitāti. 💶 Kredīta procenti ir daļēji atskaitāmi no Jūsu īres ienākumiem.

Un arī no kopējiem ienākumiem varat atskaitīt īpašuma nolietojumu. Aprēķiniet kopējo gada nodokļu pieaugumu un pievienojiet to saviem neto ienākumiem. Tas dod jūsu rezultātu pēc nodokļu nomaksas.

👉 8. Aprēķiniet bruto atdeves likmi

Tagad jums ir pieejami visi elementi, lai aprēķinātu sava nekustamā īpašuma projekta bruto rentabilitāti pirms nodokļu nomaksas. ✅

Viss, kas Jums jādara, ir: Ikgadējie neto nomas ienākumi / Īpašuma pirkuma cena.

Piemēram: €7 neto gada nomas maksa / €000 sākotnējais ieguldījums = bruto rentabilitāte 100%. Šis skaitlis ļaus salīdzināt rentabilitāti ar citiem ieguldījumiem.

👉 9. Aprēķināt neto rentabilitāti pēc nodokļu nomaksas

Veicot to pašu darbību pēc nodokļu iekasēšanas, jūs iegūstat savu atdeves likmi bez nodokļiem. Tas ir viņš, kurš patiešām skaitīsies jūsu kabatā.

Piemēram: 7 eiro no gada neto ienākumiem pēc nodokļu atvieglojumiem / 500 100 eiro ieguldīti = 000% no neto rentabilitātes.

👉 10. Analizējiet jutīgumu dažādos scenārijos

Izmēģiniet dažādus scenārijus, lai apstrīdētu sava projekta rentabilitāti: ✅

• Likmes un ikmēneša kredītmaksājumu pieaugums
• Zemākas paredzamās nomas maksas
• Brīvdienu īres pieaugums
• Negaidīts maksas pieaugums
• zemākas nodokļu priekšrocības

Spēlējiet šos parametrus negatīvā virzienā, lai neparedzētos gadījumos pārbaudītu sava projekta stabilitāti. Ja rentabilitāte paliek pareiza, tev ir telpa.

Secinājumi

Pirms jebkādas investīcijas ir svarīgi padziļināti analizēt nomas īpašuma potenciālo rentabilitāti. Rūpīgi izvērtējot sakarību starp prognozētajiem ieņēmumiem un radītajām izmaksām, jūs varat izdarīt apzinātu un izdevīgu izvēli ilgtermiņā.

Lai gan tas prasa rūpīgu darbu, neatstājiet novārtā šo izšķirošo soli. Veltiet laiku, lai rūpīgi plānotu savas nākotnes naudas plūsmas, novērtētu izmaksas un izpētītu finanšu rādītājus. Ja nepieciešams, meklējiet padomu no ekspertiem.

Ienesīgs ieguldījums ir galvenais, lai gūtu stabilus papildu ienākumus un palielinātu jūsu aktīvus. Tātad, pirms tu steidzies ar galvu, veikt padziļinātu rentabilitātes analīzi. Tā ir labākā garantija veiksmīgam darījumam ar nekustamo īpašumu, kas sniegs jums mieru un ieguldījumu atdevi.

Es ceru, ka šis secinājums parāda, cik svarīgi ir rūpīgi analizēt īres nekustamā īpašuma projekta rentabilitāti. Lūdzu, jūtieties brīvi, ja vēlaties, lai es pārveidoju vai uzlaboju noteiktus elementus.

FAQ

J: Kādi ir galvenie rentabilitātes rādītāji?

A: iekšējā atdeves likme (IRR), naudas plūsma, noslogojums, pamatdarbības peļņa un pašfinansēšanās spēja.

J: Kā aprēķināt iekšējo atdeves likmi (IRR)?

A: IRR aprēķina, ņemot vērā katru gadu radīto neto naudas plūsmu un sākotnējās izmaksas. Tas ļauj izmērīt kopējo ilgtermiņa rentabilitāti.

J: Kas ir nomas īpašuma naudas plūsma?

A: Naudas plūsma ir vienāda ar saņemto īres maksu, no kuras atņemtas īpašnieka maksas un jebkuri aizdevumi. Tas atspoguļo naudu, ko īpašums katru gadu rada.

J: uz kādu noslogojumu mēs tiecamies?

A: 95% noslogojums tiek uzskatīts par optimālu. Likme zem 85% vairāku mēnešu laikā ir satraucoša, un tai vajadzētu mudināt jūs reaģēt.

J: Kā optimizēt darbības ienākumus?

A: Vienojoties par nomas līgumu par tirgus cenām, kontrolējot savas maksas un ierobežojot brīvo telpu periodus starp diviem īrniekiem.

J: Kas ir pašfinansēšanas spēja (CAF)?

A: CAF atbilst naudas plūsmai, no kuras tiek atņemta aizņemtā kapitāla atmaksa. Tas atspoguļo īpašuma spēju segt izmaksas ar saviem līdzekļiem.

Nevilcinieties, ja jums ir vēl kādi jautājumi! Pirms došanās ceļā, šeit ir daži Padomi, kā gūt panākumus uzņēmējdarbībā.