كيفية تحليل ربحية تأجير الممتلكات

ويتزايد عدد المدخرين الذين يستسلمون لإغراءات الاستثمار الإيجاري، فتغريهم احتمالات العائد وإنشاء أصول عقارية. ولكن وراء الوعود الجميلة هناك أيضا مخاطر ومزالق يجب توقعها. بالرغم، الإدارة الفعالة للعقار المستأجر يتطلب التحكم في التكاليف. للقيام بذلك، سوف تحتاج إلى معرفة كيف تحليل ربحية تأجير الممتلكات.

قبل أي عملية شراء ، من الضروري إجراء تحليل منهجي للربحية المتوقعة للعملية لتحديد ما إذا كانت ذات فائدة.

في هذه المقالة التي تم البحث عنها ، Finance de Demain يقدم لك إجراء لمتابعة 10 خطوات للتقييم بهدوء ربحية تأجير العقارات. لكن قبل أن تبدأ ، إليك الطريقة الاستثمار في العقارات خطوة بخطوة

 واصل القراءة…

👉 1. تقدير متوسط ​​الإيجار لكل م 2 في الحي

سيكون أساس تحليلك هو تقدير متوسط ​​الإيجار لكل متر مربع الذي يمكنك توقعه في المنطقة المستهدفة. 🏡

للقيام بذلك ، استشر الإعلانات العقارية في المنطقة للحصول على عقارات مشابهة لعقاراتك من حيث مساحة السطح والخدمات والحالة.

سيعطيك هذا نطاقًا واقعيًا للإيجارات المحتملة لكل متر مربع. على سبيل المثال بين 10 يورو و 12 يورو / متر مربع للمعيار.

👉 2. حساب الإيجار النظري السنوي

من متوسط ​​الإيجار لكل متر مربع ، من السهل حساب إجمالي الإيجار السنوي النظري الذي يمكن أن يجلبه عقارك. ✅ فقط اضرب مساحة المعيشة في متوسط ​​الإيجار لكل متر مربع.

على سبيل المثال: 70 مترًا مربعًا × 2 يورو / متر مربع = 11 يورو إيجار شهري ، أو 2 يورو إيجار سنوي.

قارن هذا الإيجار النظري بتلك الخاصة بالإعلانات المماثلة للتحقق من أنك في أظافر.

👉 3. دمج معدل الشغور المحتمل

لتحليل ربحية تأجير العقارات، لا يمكنك توقع استئجار عقارك لمدة 12 شهرًا من أصل 12 شهرًا كل عام. 📉

لذلك من الضروري أن تُدرج في توقعاتك معدل شغور الإيجار ، يتوافق مع الفترات التي قد يظل فيها مكان الإقامة شاغراً بين مستأجرين.

معدل 5 إلى 10٪ معقول اعتمادًا على جاذبية القطاع. أكثر من 12 شهرًا ، عد 2 إلى 3 أسابيع من الانقطاع.

اضبط الإيجار السنوي المتوقع عن طريق خفضه بنسبة هذه الإجازة لمزيد من الواقعية.

👉 4. طرح رسوم المؤجر

جميع التكاليف ليست من مسؤولية المستأجر. بصفتك المالك ، ستظل مسئوليتك عن بعض الرسوم. 🧾

أهمها:

• ضريبة الأملاك
• رسوم عمارات
• الرسوم الإدارية إن وجدت
• إصلاحات طفيفة وصيانة روتينية
• التأمين (مالك غير مقيم ، إيجار غير مدفوع ، إلخ.)

قم بتقدير الإجمالي السنوي وخصمه من صافي إيجارك للحصول على دخلك بعد الرسوم.

👉 5. احسب المساهمة الشخصية اللازمة 

إذا كنت بحاجة إلى الاقتراض ، فسيؤثر دخل الإيجار المستقبلي على المبلغ الذي يمكنك اقتراضه. 🏦

سيقوم البنك بشكل عام بالإقراض لمدة أقصاها 15 عامًا ، وسيتطلب مساهمة شخصية على الأقل ناقص 10 إلى 20٪.

كلما ارتفعت الإيجارات المقدرة ، انخفضت الدفعة المقدمة المطلوبة. تقدير الحد الأدنى لمساهمتك بناءً على سعر شراء العقار. يجب أن يتم تضمينها في خطة التمويل الخاصة بك.

👉 6. دمج تكلفة قرض محتمل

في حالة الحصول على قرض لتمويل الشراء جزئيًا ، سيتعين عليك سداد القرض شهريًا. 💸

اعتمادًا على السعر والمدة ، قم بتقدير التكلفة السنوية لهذا القرض وقم أيضًا بخصمها من دخل الإيجار.

سيعطي هذا دخلك الصافي بعد الإيجارات والرسوم وتكلفة الائتمان. رقم مفتاح. تذكر أيضًا تضمين تأمين المقترض.

👉 7. إضافة مزايا ضريبية

لحسن الحظ ، تأتي بعض المزايا الضريبية لتحسين ربحية العملية. 💶 فائدة القرض قابلة للخصم جزئيًا من دخل الإيجار.

ويمكنك أيضًا خصم قيمة إهلاك الممتلكات من دخلك الإجمالي. احسب إجمالي الربح الضريبي السنوي و أضفه إلى صافي دخلك. هذا يعطي نتيجتك بعد الضرائب.

👉 8. احسب معدل العائد الإجمالي

لديك الآن جميع العناصر في متناول اليد لحساب الربحية الإجمالية لمشروعك العقاري قبل الضرائب. ✅

كل ما عليك فعله هو: صافي دخل الإيجار السنوي / سعر شراء العقار.

على سبيل المثال: صافي الإيجار السنوي 7 يورو / الاستثمار الأولي 000 يورو = الربحية الإجمالية بنسبة 100 ٪. سيسمح لك هذا الرقم بمقارنة الربحية بالاستثمارات الأخرى.

👉 9. احسب صافي الربحية بعد الضرائب

من خلال إجراء نفس العملية بعد مراعاة الضرائب ، تحصل على معدل العائد الخاص بك صافي الضرائب. هو الذي سيعتمد حقًا في جيبك.

على سبيل المثال: 7 يورو من صافي الدخل السنوي بعد المزايا الضريبية / استثمار 500 يورو = 100٪ من صافي الربحية.

👉 10. تحليل الحساسية في ظل سيناريوهات مختلفة

اختبر سيناريوهات مختلفة لتحدي ربحية مشروعك: ✅

• زيادة معدلات ودفعات القروض الشهرية
• انخفاض الإيجارات المتوقعة
• زيادة إيجارات الإجازات
• زيادة غير متوقعة في الرسوم
• مزايا ضريبية أقل

العب على هذه المعلمات في اتجاه سلبي للتحقق من صلابة مشروعك في حالة عدم توقعه. إذا ظلت الربحية صحيحة ، لديك غرفة.

وفي الختام

يعد التحليل المتعمق للربحية المحتملة للعقار المستأجر أمرًا ضروريًا قبل أي استثمار. يتيح لك التقييم الدقيق للعلاقة بين الإيرادات المتوقعة والتكاليف الناتجة اتخاذ قرار مستنير ومربح على المدى الطويل.

على الرغم من أن الأمر يتطلب عملاً دقيقًا، لا تهمل هذه الخطوة الحاسمة. خذ الوقت الكافي لتخطيط تدفقاتك النقدية المستقبلية بعناية وتقدير تكاليفك ودراسة المؤشرات المالية. اطلب المشورة من الخبراء إذا لزم الأمر.

الاستثمار المربح هو المفتاح لتوليد دخل إضافي قوي وتعزيز أصولك. لذلك قبل أن تتعجل، إجراء تحليل متعمق للربحية. إنه أفضل ضمان لمعاملة عقارية ناجحة ستجلب لك الهدوء والعائد على الاستثمار.

آمل أن يسلط هذا الاستنتاج الضوء على أهمية التحليل الدقيق لربحية مشروع تأجير العقارات. لا تتردد إذا كنت تريد مني تعديل أو تحسين عناصر معينة.

الأسئلة الشائعة

س: ما هي مؤشرات الربحية الرئيسية؟

ج: معدل العائد الداخلي (IRR)، والتدفق النقدي، ومعدل الإشغال، والأرباح التشغيلية، والقدرة على التمويل الذاتي.

س: كيف يمكنني حساب معدل العائد الداخلي (IRR)؟

ج: يتم حساب معدل العائد الداخلي (IRR) من خلال الأخذ في الاعتبار صافي التدفق النقدي الناتج كل عام والتكاليف الأولية. إنه يجعل من الممكن قياس الربحية الإجمالية على المدى الطويل.

س: ما هو التدفق النقدي للعقارات المستأجرة؟

ج: التدفق النقدي يساوي الإيجار المستلم مطروحًا منه رسوم المالك وأي قروض. وهو يمثل النقد الناتج عن العقار كل عام.

س: ما هو معدل الإشغال الذي نهدف إليه؟

ج: يعتبر معدل الإشغال 95% هو الأمثل. إن المعدل الذي يقل عن 85% على مدار عدة أشهر أمر مثير للقلق ويجب أن يدفعك إلى التصرف.

س: كيفية تحسين الدخل التشغيلي؟

ج: من خلال التفاوض على عقود الإيجار بأسعار السوق، والتحكم في الرسوم، وتحديد فترات الشغور بين اثنين من المستأجرين.

س: ما هي القدرة على التمويل الذاتي (CAF)؟

ج: يتوافق CAF مع التدفق النقدي الذي يُطرح منه سداد رأس المال المقترض. وهو يعكس قدرة العقار على تغطية تكاليفه بأمواله الخاصة.

لا تتردد إذا كان لديك أي أسئلة أخرى! قبل أن تغادر، وهنا بعض نصائح للنجاح في ريادة الأعمال.