Како да се анализира профитабилноста на имотот за изнајмување

Сè повеќе штедачи се оставаат да бидат искушувани од инвестициите за изнајмување, заведени од изгледите за враќање и создавањето на недвижен имот. Но, зад убавите ветувања има и ризици и стапици кои треба да се предвидат. Сепак, ефективно управување со имотот за изнајмување бара контрола на трошоците. За да го направите ова, ќе треба да знаете како анализирајте ја профитабилноста на имотот за изнајмување.

Пред секое купување, неопходно е методично да се анализира проектираната профитабилност на работењето за да се утврди дали е од интерес.

Во оваа истражувана статија, Finance de Demain ви нуди процедура што треба да ја следите 10 чекори за оценување спокојно профитабилноста на имотот за изнајмување. Но, пред да започнете, еве како Инвестирање во недвижен имот чекор по чекор

 Продолжи да читаш…

👉 1. Проценете ја просечната кирија по м2 во соседството

Основата на вашата анализа ќе биде да ја процените просечната кирија по m2 што можете да ја очекувате во целната област. 🏡

За да го направите ова, консултирајте се со огласите за недвижности во областа за имоти слични на вашите во однос на површината, услугите и состојбата.

Ова ќе ви даде реален опсег на потенцијална кирија по м2. На пример помеѓу 10 и 12 евра/м2 стандардно.

👉 2. Пресметајте ја теоретската годишна закупнина

Од просечната кирија по м2, лесно е да се пресмета вкупната теоретска годишна закупнина што може да ја донесе вашиот имот. ✅ Само помножете ја станбената површина со просечна кирија по м2.

На пример: 70 m2 x 11 €/m2 = 770 € месечна кирија, или 9 € годишна кирија.

Споредете ја оваа теоретска изнајмување со оние на слични реклами за да потврдите дека сте во шајка.

👉 3. Интегрирајте потенцијална стапка на слободни работни места

Да се ​​анализира профитабилноста на имотот за изнајмување, не можете да очекувате дека вашиот имот ќе биде изнајмен 12 месеци од 12 секоја година. 📉

Затоа, неопходно е во вашите прогнози да вклучите стапка за изнајмување на слободни места, што одговара на периодите кога сместувањето може да остане ненаселено помеѓу двајца станари.

Стапката од 5 до 10% е разумна во зависност од атрактивноста на секторот. Над 12 месеци, брои 2 до 3 недели прекин.

Прилагодете ја вашата прогнозирана годишна кирија со тоа што ќе ја намалите за овој процент на одмор за поголема реалистичност.

👉 4. Одземете ги трошоците на сопственикот

Сите трошоци не се одговорност на закупецот. Како сопственик, одредени трошоци ќе останат ваша одговорност. 🧾

Главните се:

• Имотна такса
• Такси за владение
• Надоместоци за управување доколку е применливо
• Мали поправки и рутинско одржување
• Осигурување (сопственик што не живее, неплатена кирија итн.)

Проценете го годишниот вкупен износ и одземете го од вашите нето кирии за да го добиете вашиот приход по наплатата.

👉 5. Пресметајте го потребниот личен придонес 

Ако треба да позајмите, вашиот иден приход од изнајмување ќе влијае на износот што можете да го позајмите. 🏦

Банката генерално ќе позајмува максимум 15 години и ќе бара личен придонес од најмалку минус 10 до 20%.

Колку се поголеми вашите проектирани кирии, толку е помала бараната аванс. Проценете го вашиот минимален придонес врз основа на куповната цена на имотот. Тоа ќе мора да биде вклучено во вашиот план за финансирање.

👉 6. Интегрирајте ги трошоците за можен заем

Во случај на заем за делумно финансирање на купувањето, ќе мора месечно да го враќате заемот. 💸

Во зависност од стапката и времетраењето, проценете ги годишните трошоци за овој заем и, исто така, одземете го од вашиот приход од изнајмување.

Ова ќе го даде вашиот нето приход по кириите, трошоците и трошоците за кредит. Клучен број. Исто така не заборавајте да вклучите осигурување на заемопримачот.

👉 7. Додајте даночни поволности

За среќа, одредени даночни предности доаѓаат да ја подобрат профитабилноста на работењето. 💶 Каматата на заемот делумно се одбива од вашиот приход од изнајмување.

И, исто така, можете да ја одбиете амортизацијата на имотот од вашиот вкупен приход. Пресметајте ја вкупната годишна даночна добивка и додадете го во вашиот нето приход. Ова го дава вашиот резултат по оданочување.

👉 8. Пресметајте ја бруто стапката на принос

Сега ги имате сите елементи при рака за да ја пресметате бруто профитабилноста на вашиот проект за недвижнини пред оданочување. ✅

Се што треба да направите е: Годишен нето приход од наемнина / Куповна цена на имотот.

На пример: 7 € нето годишна закупнина / 000 € почетна инвестиција = Бруто профитабилност од 100%. Оваа бројка ќе ви овозможи да ја споредите профитабилноста со други инвестиции.

👉 9. Пресметајте ја нето профитабилноста по оданочување

Со извршување на истата операција откако ќе се земе предвид оданочувањето, ја добивате вашата стапка на поврат без данок. Тој е тој што навистина ќе ви смета во џебот.

На пример: 7 евра годишен нето приход по даночни поволности / 500 евра инвестирани = 100% од нето профитабилноста.

👉 10. Анализирајте ја чувствителноста под различни сценарија

Тестирајте различни сценарија за да ја оспорите профитабилноста на вашиот проект: ✅

• Зголемување на стапките и месечните исплати на заемот
• Пониски очекувани кирии
• Зголемување на изнајмувањето за одмор
• Неочекувано зголемување на трошоците
• пониски даночни бенефиции

Играјте на овие параметри во негативна насока за да ја проверите цврстината на вашиот проект во случај на непредвидено. Ако профитабилноста остане точна, имаш простор.

Заклучок

Да се ​​анализира длабинската потенцијална профитабилност на имотот за изнајмување е од суштинско значење пред секоја инвестиција. Внимателно оценување на односот помеѓу прогнозираните приходи и генерираните трошоци ви овозможува да направите информиран и профитабилен избор на долг рок.

Иако бара внимателна работа, не го занемарувајте овој клучен чекор. Одвојте време внимателно да ги проектирате вашите идни парични текови, да ги процените вашите трошоци и да ги проучите финансиските показатели. Доколку е потребно, побарајте совет од експерти.

Профитабилната инвестиција е клучот за генерирање солиден дополнителен приход и за подобрување на вашите средства. Затоа, пред да брзате со глава, спроведе длабинска анализа на профитабилноста. Тоа е најдобрата гаранција за успешна трансакција со недвижнини која ќе ви донесе спокојство и враќање на инвестицијата.

Се надевам дека овој заклучок ја нагласува важноста од внимателно да се анализира профитабилноста на проектот за изнајмување недвижен имот. Не двоумете се ако сакате да изменувам или усовршувам одредени елементи.

Често поставувани прашања

П: Кои се главните показатели за профитабилноста?

О: Внатрешна стапка на принос (IRR), готовински тек, стапка на искористеност, оперативна добивка и капацитет за самофинансирање.

П: Како да ја пресметам внатрешната стапка на принос (IRR)?

О: IRR се пресметува земајќи ги предвид нето готовинскиот тек генериран секоја година и почетните трошоци. Тоа овозможува да се измери целокупната долгорочна профитабилност.

П: Што е готовински тек на имот за изнајмување?

О: Готовинскиот тек е еднаков на добиената кирија минус трошоците на сопственикот и сите заеми. Тоа ја претставува готовината генерирана од имотот секоја година.

П: Која стапка на искористеност се стремиме?

О: Стапката на искористеност од 95% се смета за оптимална. Стапката под 85% во текот на неколку месеци е загрижувачка и треба да ве поттикне да реагирате.

П: Како да се оптимизира оперативниот приход?

О: Со преговарање за закуп по пазарни цени, контролирање на вашите трошоци и ограничување на периодите на слободни работни места помеѓу двајца станари.

П: Што е капацитет за самофинансирање (CAF)?

О: CAF одговара на готовинскиот тек од кој се одзема отплатата на позајмениот капитал. Тоа го одразува капацитетот на имотот да ги покрие своите трошоци со сопствени средства.

Не двоумете се ако имате дополнителни прашања! Пред да заминете, еве неколку Совети за успех во претприемништвото.