Acheter l’immobilier dans le neuf ou l’ancien

Vous envisagez acheter l’immobilier dans le neuf ou l’ancien ? Ce choix crucial va impacter de nombreux aspects : budget, travaux éventuels, performance énergétique, fiscalité, etc.

Avant de vous décider, il est indispensable d’analyser en détail les avantages et inconvénients respectifs de ces deux alternatives. Dans cet article fouillé, découvrez un comparatif complet du neuf versus l’ancien sous toutes les coutures.

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Nous passerons au crible tous les éléments de différenciation : prix au m2, frais annexes, risque de vice caché, charges de copropriété, avantages fiscaux, valorisation à la revente…

Grâce à cet éclairage exhaustif, vous pourrez prendre votre décision en parfaite connaissance de cause et trouver le bien correspondant réellement à vos besoins et à votre projet de vie. Mais avant de commencer, voici comment Investir en immobilier pas à pas

C’est parti !

🎯 Des prix au m2 plus élevés dans le neuf

Commençons par le critère prépondérant du prix. Sans surprise, le neuf est plus onéreux au m2 que l’ancien. Comptez en moyenne :

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  • Neuf : entre 4 000€ et 6 000€ / m2 suivant les régions.
  • Ancien : entre 2 500€ et 4 500€ / m2 pour un appartement standard.

Cet écart s’explique par le coût de construction plus élevé, ainsi que les marges des promoteurs. Gardez également en tête que les surfaces sont souvent moins généreuses dans le neuf (pièces plus petites).

🎯 Des frais annexes également plus importants dans le neuf

Outre le prix d’achat, les frais annexes sont également supérieurs dans le neuf :

  • TVA à 20% contre frais de notaire réduits dans l’ancien.
  • Taxe d’aménagement et participations diverses.
  • Frais de garantie décennale.
  • Frais de notaire légèrement supérieurs.

Au total, ces frais annexes peuvent représenter 10 à 15% du prix dans le neuf, contre 7 à 8% dans l’ancien. Il faut en tenir compte dans votre budget global d’acquisition.

🎯 Moins de risques de vice caché avec une construction récente

L’un des avantages du neuf est l’absence de mauvaise surprise. Contrairement à un logement ancien, vous êtes sûr de l’état général avec une construction neuve.

Pas de risque de :

  • Problèmes sur les canalisations ou l’électricité
  • Vices cachés suite à des travaux mal réalisés
  • Mauvaises surprises au niveau de l’isolation

Tout est garanti par la décennale. Cela évite les travaux imprévus et procédures contre les anciens propriétaires. Un gage de tranquillité.

🎯 Des charges de copropriété plus raisonnables dans le neuf

Autre point positif, les charges de copropriété sont généralement mieux optimisées sur les programmes récents :

  • Isolation performante limitant les dépenses énergétiques.
  • Equipements collectifs neufs et sous garantie.
  • Gestion rigoureuse du syndic en début de commercialisation.

Résultat, dans le neuf des charges autour de 20€/m2/an contre 30 à 40€/m2 dans l’ancien. Un gain de pouvoir d’achat non négligeable.

🎯 Plus d’avantages fiscaux avec un investissement en neuf

Sur le plan fiscal également, le neuf est plus attractif :

  • TVA à 20% récupérable sur les premiers loyers.
  • Pinel : réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat.
  • Duflot/Pinel : réduction maximum de 63 000€ étalée sur 6, 9 ou 12 ans.
  • Exonération de taxe foncière pendant 2 ans.

De quoi optimiser l’opération sur le plan fiscal, surtout dans une optique d’investissement locatif.

🎯 Des normes à respecter dans le neuf

En revanche, l’achat dans le neuf implique le respect de normes strictes qui peuvent constituer un inconvénient :

  • RT2012 et bientôt RE2020 : contraintes énergétiques.
  • Normes PMR pour l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite.
  • Règles de sécurité drastiques.
  • Obligation de stationnement pour les voitures dans certains cas.

Ces réglementations contraignantes se répercutent sur le prix final. Elles laissent aussi moins de liberté pour personnaliser le bien selon ses goûts.

🎯 Un meilleur potentiel de valorisation à terme dans le neuf

A long terme, la valorisation se fera mieux sur un appartement neuf. Grâce à :

  • Des prestations modernes et durables.
  • Une meilleure performance énergétique.
  • Aucun « effet vétusté ».
  • Une localisation souvent soignée.

Tout cela contribuera à mejorer son prix à la revente dans 10, 20 ou 30 ans par rapport à un logement ancien énergivore.

🎯 Plus de flexibilité et négociation dans l’ancien

En achetant dans l’ancien, vous bénéficiez d’une plus grande marge de négociation sur le prix. Dans une copropriété existante, tout n’est pas non plus figé d’avance.

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Il est possible de :

  • Obtenir une ristourne de 5 à 10% en négociant bien.
  • Echanger avec le syndic sur d’éventuels futurs travaux.
  • Adapter le bien via des travaux pour le personnaliser.

Impossible dans une résidence neuve sous le régime de la VEFA où tout est imposé par le promoteur.

🎯 Synthèse des avantages/inconvénients

Pour résumer les points clés :

NeufAncien
💶 Budget plus élevé💰 Prix au m2 inférieur
🆕 Absence de vice caché🔧 Risque de travaux cachés
💷 Avantages fiscaux📉 Moins-value possible
🔨 Flexibilité réduite✂️ Plus de liberté

🎯 Conclusion

Au final, le choix entre du neuf et de l’ancien doit se faire en fonction de votre budget, de votre profil investisseur et surtout de vos priorités en termes de localisation, prestations et fiscalité.

Article à lire : Comment constituer un portefeuille boursier équilibré ❓

Maintenant que vous disposez de tous ces éléments détaillés de comparaison, vous pouvez prendre votre décision sereinement. Analysez bien tous les aspects pour trouver le bien correspondant vraiment à votre projet et vos besoins !

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Mais avant de vous laisser, voici des Astuces pour réussir dans l’entrepreneuriat

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