Comment analyser la rentabilité d’un immobilier locatif

19 août 2023 Par Faustin Djoufouet

De plus en plus d’épargnants se laissent tenter par l’investissement locatif, séduits par les perspectives de rendement et la constitution d’un patrimoine immobilier. Mais derrière les belles promesses se cachent aussi des risques et des écueils à anticiper. Pourtant, la gestion efficace d’une propriété locative passe par la maîtrise des coûts. Pour cela, vous devrez savoir comment analyser la rentabilité d’un immobilier locatif.

Avant tout achat, il est indispensable d’analyser méthodiquement la rentabilité prévisionnelle de l’opération pour déterminer si elle présente un intérêt.

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Dans cet article fouillé, Finance de Demain vous propose une marche à suivre en 10 étapes pour évaluer sereinement la rentabilité d’un immobilier locatif. Mais avant de commencer, voici comment Investir en immobilier pas à pas

Lisez la suite…

👉 1. Estimer le loyer moyen au m2 dans le quartier

La base de votre analyse sera d’estimer le loyer moyen au m2 que vous pourrez espérer dans le quartier visé. 🏡

Pour cela, consultez les annonces immobilières du secteur pour des biens similaires au vôtre en termes de surface, prestations et état.

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Vous obtiendrez ainsi une fourchette réaliste du loyer potentiel par m2. Par exemple entre 10€ et 12€/m2 pour du standard.

👉 2. Calculer le loyer théorique annuel

A partir du loyer moyen au m2, il est facile de calculer le loyer annuel théorique total que votre bien pourrait rapporter. ✅ Il suffit de multiplier la surface habitable par le loyer moyen au m2.

location immobilière

Exemple : 70 m2 x 11€/m2 = 770€ de loyer mensuel, soit 9 240€ de loyer annuel.

Comparez ce loyer théorique à ceux d’annonces similaires pour valider que vous êtes dans les clous.

👉 3. Intégrer un taux de vacance potentiel

Pour analyser la rentabilité d’un immobilier locatif, vous ne pouvez espérer avoir votre bien loué 12 mois sur 12 chaque année. 📉

Il faut donc intégrer dans vos prévisions un taux de vacance locative, correspondant aux périodes où le logement pourrait rester inoccupé entre deux locataires.

Un taux de 5 à 10% est raisonnable selon l’attractivité du secteur. Sur 12 mois, compter 2 à 3 semaines d’interruption.

Ajuster votre loyer annuel prévisionnel en le baissant de ce pourcentage de vacances pour plus de réalisme.

👉 4. Soustraire les charges imputables au propriétaire

Tous les frais ne sont pas à la charge du locataire. En tant que propriétaire, certaines charges resteront à votre charge. 🧾

Les principales sont :

  • Taxe foncière
  • Charges de copropriété
  • Honoraires de gestion le cas échéant
  • Petites réparations et entretien courant
  • Assurances (propriétaire non occupant, loyers impayés…)

Estimez le total annuel et déduisez-le de vos loyers nets pour obtenir vos revenus après charges.

👉 5. Calculer l’apport personnel nécessaire

Si vous devez emprunter, vos revenus locatifs futurs influenceront le montant que vous pourrez emprunter. 🏦

La banque prêtera généralement sur 15 ans maximum, et exigera un apport personnel d’au moins 10 à 20%.

Plus vos loyers prévisionnels sont élevés, plus l’apport demandé sera réduit. Estimez votre apport minimum selon le prix d’achat du bien. Il faudra le prévoir dans votre plan de financement.

👉 6. Intégrer le coût d’un éventuel emprunt

En cas d’emprunt pour financer partiellement l’achat, il vous faudra rembourser mensuellement le crédit. 💸

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Selon le taux et la durée, estimez le coût annuel de cet emprunt et déduisez-le également de vos revenus locatifs.

Cela donnera vos revenus nets après loyers, charges, et coût du crédit. Un chiffre essentiel. Pensez aussi à inclure l’assurance emprunteur.

👉 7. Ajouter les avantages fiscaux

Heureusement, certains avantages fiscaux viennent améliorer la rentabilité de l’opération. 💶 Les intérêts d’emprunt sont en partie déductibles de vos revenus locatifs.

Et vous pouvez également déduire l’amortissement du bien sur votre revenu global. Calculez le gain fiscal annuel total et ajoutez-le à vos revenus nets. Cela donne votre résultat après impôts.

👉 8. Calculer le taux de rentabilité brute

Vous avez désormais tous les éléments en main pour calculer la rentabilité brute de votre projet immobilier avant impôts. ✅

Il suffit de faire : Revenus locatifs nets annuels / Prix d’acquisition du bien.

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Par exemple : 7 000€ de loyers annuels nets / 100 000€ d’investissement initial = Rentabilité brute de 7%. Ce chiffre vous permettra de comparer la rentabilité à d’autres placements.

👉 9. Calculer la rentabilité nette après impôts

En réalisant la même opération après prise en compte de la fiscalité, vous obtenez votre taux de rentabilité net d’impôts. C’est lui qui comptera vraiment dans votre poche.

Par exemple : 7 500€ de résultat net annuel après avantages fiscaux / 100 000€ investis = 7,5% de rentabilité nette.

👉 10. Analyser la sensibilité selon différents scénarios

Testez différents scénarios pour challenger la rentabilité de votre projet : ✅

  • Hausse des taux et mensualités de crédit
  • Baisse des loyers espérés
  • Augmentation des vacances locatives
  • Hausse des charges imprévue
  • baisse des avantages fiscaux

Jouez sur ces paramètres dans un sens négatif pour vérifier la solidité de votre projet en cas d’imprévu. Si la rentabilité reste correcte, vous avez de la marge.

Conclusion

Analyser en profondeur la rentabilité potentielle d’un bien immobilier locatif est indispensable avant tout investissement. Bien évaluer le rapport entre les revenus prévisionnels et les coûts engendrés permet de faire un choix éclairé et rentable à long terme.

Même si cela demande un travail minutieux, ne négligez pas cette étape cruciale. Prenez le temps de bien projeter vos cash flows futurs, d’estimer vos frais et d’étudier les indicateurs financiers. Demandez conseil à des experts si nécessaire.

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Un investissement rentable est la clé pour générer des revenus complémentaires solides et valoriser votre patrimoine. Alors avant de vous lancer tête baissée, réalisez une analyse approfondie de la rentabilité. C’est le meilleur garant d’une opération immobilière fructueuse qui vous apportera sérénité et retour sur investissement.

J’espère que cette conclusion met en lumière l’importance de bien analyser la rentabilité d’un projet immobilier locatif. N’hésitez pas si vous souhaitez que je modifie ou peaufine certains éléments.

FAQ

Q: Quels sont les principaux indicateurs de rentabilité ?

R: Le taux de rentabilité interne (TRI), le cash-flow, le taux d’occupation, le résultat d’exploitation et la capacité d’autofinancement.

Q: Comment calculer le taux de rentabilité interne (TRI) ?

R: Le TRI se calcule en prenant en compte les flux de trésorerie nets générés chaque année et les coûts initiaux. Il permet de mesurer la rentabilité globale sur long terme.

Q: Qu’est-ce que le cash-flow d’un bien locatif ?

R: Le cash-flow est égal aux loyers perçus moins les charges du propriétaire et les éventuels emprunts. Il représente les liquidités dégagées par le bien chaque année.

Q: À quel taux d’occupation vise-t-on ?

R: Un taux d’occupation de 95% est considéré comme optimal. Un taux inférieur à 85% sur plusieurs mois est inquiétant et doit vous pousser à réagir.

Q: Comment optimiser le résultat d’exploitation ?

R: En négociant des baux au prix du marché, en maîtrisant ses charges, et en limitant les périodes de vacance entre deux locataires.

Q: Qu’est-ce que la capacité d’autofinancement (CAF) ?

R: La CAF correspond au cash-flow auquel on soustrait le remboursement du capital emprunté. Elle reflète la capacité du bien à couvrir ses charges sur fonds propres.

N’hésitez pas si vous avez d’autres questions ! Avant de vous laisser, voici des Astuces pour réussir dans l’entrepreneuriat.